第11期の振り返り

　第11期はコロナ禍が継続し、第11期中に発出された緊急事態宣言およびまん延防止等重点措置等が9月まで延長されたことにより、引き続き大変厳しい状況となりました。しかし10月以降、本投資法人の保有施設では地元客やシニア層による利用が徐々に戻り始め、客室稼働率については第11期平均で50.7%となりました。
　 稼働率は回復傾向にあるものの、コロナ禍の影響により変動賃料が発生しませんでしたので、賃料収入については前期比ではほぼ横ばいとなりました。賃料収入には、テナントの業績に関わらず支払われる固定賃料と、業績に連動する変動賃料があり、本投資法人の賃料収入の9割以上は固定賃料が占めていますので、稼働率が厳しい状況でも本投資法人は一定の賃料収入を計上することができます。

変動賃料の計算期間

※「GOP」とは、売上高営業粗利益をいい、各施設の売上高から、人件費、一般管理費等の、各施設の運営に関して直接発生した費用を控除した残額をいいます。「修正後GOP」とは、修正後GOP計算期間に係る各施設のGOPから、テナントが負担する物件に関する不動産関係費用を控除した額をいいます。

　 財務面では、テナント業績の厳しさが続く中、借換え時の借入コスト増、借入期間の短期化などを余儀なくされ、資金調達環境の安定が課題となりました。こうした環境下で安定的な財務運営を行うために、借入金に対して自発的に保有資産の担保提供を行い、さらに翌期になりますが本年1月には「大江戸温泉物語　長崎ホテル清風」を売却しました。財務的なリスク対応とはいえコロナ危機前には優良物件であった長崎物件の売却はまさに断腸の思いでしたが、この売却は、負債圧縮と手元資金の確保だけではなく、このような状況下でも資産の流動性があることを示せたものと思います。これらの思い切った施策を行うことで、テナント業績の回復を期待しつつ財務的な乗り切りについて万全を期していきます。
　こうした状況の中、第11期の1口当たりの分配金は担保設定にかかる登記関連費用の発生により、予想を下回る1,686円とさせていただきました。第12期および第13期は、変動賃料収入が当面は期待できないことや、借入コスト増、物件売却の影響などにより、第12期については予想を下方修正した1,585円、第13期については1,620円の分配金を予想しています。下方修正については、大変申し訳ありませんが、その理由はすべてコロナ禍による一過性のものであり、資金調達条件を改善して今後の回復に向かうために必要な過程とご理解いただければ幸いです。

期末有利子負債比率

早期回復に向けた取り組み

　第11期から第12期にかけて、コロナ禍の影響は色濃く残ると想定されるものの、今このタイミングでこうした担保提供や物件売却といった踏み込んだ財務施策を行ったのは、当面をボトムとし、来年度以降は賃貸事業収益面、財務面ともに回復を期待したいと考えているからです。その理由の一つはお客様のコロナに対する順応です。レジャーも含めて日常的な活動を取り戻す方が増えており、緊急事態宣言などが発出されていた当期9月までの本投資法人保有施設の平均客室稼働率は4割程度であり、10月は移動の自粛などを求められていたものの6割近くの稼働率となりました。これは安・近・短の「大江戸モデル」が足元の県内需要など、コロナ禍におけるニーズにアピールしたものと考えています。2つ目の理由は、供給側のコロナ対応が十分にできていることです。レジャーに不安を抱いていたお客様が県民割などを使って利用してみると、想像以上にコロナ対策がされていることを知り、安心して仲間を誘い再び利用されているようです。大江戸温泉物語グループのメインターゲットであるシニア層のお客様も戻り始めていると多くの施設の支配人からも聞いています。
　コロナ禍の推移は今後も予断を許さない状況ですが、そうした中において、安・近・短で集客する「大江戸モデル」は強みを発揮しています。もともと国内客がほぼ100％で、利用者は遠くても車で2時間から3時間の近隣で、県内客が多いという強みがあり、先ほどの県民割などが集客を後押ししています。コロナ後の旅行需要の回復は、まず足元周辺の国内客、次に少し離れたところの国内客、最後にインバウンドということになるでしょうが、大江戸温泉物語グループでは一番目の周辺客の戻りはほぼ達成しつつあり、本投資法人保有施設の11月の客室稼働率は79.3％まで戻りました。県をまたぐような集客が本格的に戻れば、コンスタントに稼働率8割が見えてきます。
　コロナの不安がある中でも「レジャーを楽しみたい」というニーズに応えていくのが、大江戸温泉物語グループの近くて行きやすい立地特性、十分な感染症対策、質の高いサービスやリーズナブルな価格などです。コロナ禍の先行きは見通せませんが、当面の危機を乗り切り改善を目指す財務対策と「大江戸モデル」の強みを活かした集客で早期回復に努めています。

外部成長戦略について

コロナ禍あるいはコロナ後における集客状況の改善ができ、テナント業績と資金調達力を回復させたら、外部成長に注力し、規模の拡大に加えて、課題であるポートフォリオ分散を進めたいと考えています。新規物件の取得については、外部で連携できるプレーヤーとのネットワークにより、コロナ前の2019年頃からスポンサー以外の運営物件（市場物件）を取得できる案件がいくつかあり、いつ取得するのかは本投資法人の資金調達力次第という状況が続いています。こうした信頼できる外部プレーヤーとの連携は今後も続け、コロナ禍あるいはコロナ後における物件取得の取り組みを進めていきます。
　スポンサー物件についても検討を続けています。スポンサーである大江戸温泉物語グループはコロナ禍の2020年以降においても3件の新規物件を開業しており、従来本投資法人による取得を検討していた物件群にこれらの新物件も加わることで、潜在的パイプラインは着実に増加しています。
　内部成長については、まず変動賃料の復活、そして今後のテナント集客の回復を見据えてということになりますが、客室の増室や新たな設備など、バリューアップ投資を積極的に行っていきたいと考えています。
　今回の安全性を最優先した財務施策で資金調達環境を改善し、コロナの影響が色濃い第11期から第12期を糧とし、来年度以降の回復と成長に向けた取り組みを着実に進めていきますので、投資主の皆様におかれましては、引き続きご支援を賜りますようお願い申し上げます。

検討物件の種類と進行状況

※2021年11月30日時点の数を記載しています。
また、本投資法人は、一部の物件について優先交渉権を付与されていますが、
必ずしも取得できるとは限らず、取得義務を負うものでもありません。

※本取材は2021年12月初旬に実施しています。

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