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大江戸温泉リート解体新書

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トップ×投資家対談

古くから日本人に愛されてきた温泉を、現代人のニーズにマッチした新たなビジネスモデルとして再構築。
その魅力と強さ、そして今後の可能性について語ります。

温泉リートの強さと魅力
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今西 文則 Fuminori Imanishi×井上 哲男 Tetsuo Inoue

今西 文則 Fuminori Imanishi

(株)ニチイ(現イオンリテール(株))、阪急リート投信(株)の取締役を経て、三菱商事・ユービーエス・リアルティ(株)のリテール本部長および日本リテールファンド投資法人の執行役員に従事。2015年11月に資産運用会社の代表取締役社長、2016年3月に本投資法人の執行役員に就任。

井上 哲男 Tetsuo Inoue

上智大学卒業後、国内保険会社での運用部門を経て、UAMジャパン・インク チーフ・ストラテジスト兼株式運用部長に転身。その後、プラウド投資顧問、QUICK、MCP証券などでストラテジストを務め、2014年3月よりスプリングキャピタル株式会社代表。

井上

温泉リートは安定的な収益が見込めるとのことですが、「温泉」というと古い旅館のイメージもまだ残っており、安定性とは逆のイメージを持つ方も多くいらっしゃると思います。実際はどうなのでしょうか。

今西

大江戸温泉物語グループのお客様は、ほとんどが国内のお客様です。最近よく取り上げられるインバウンドの比率は極めて低く、全体の数パーセントにすぎません。中心は、いわゆる戦後の団塊世代を含めた60~70歳代のシニア層で、そこに団塊ジュニアといわれる40歳代前後のファミリー層が加わります。このシニア層とファミリー層をしっかりと捉えて、しかもリピート客としてご利用いただいているため、高い安定性につながっています。

井上

シニア層とファミリー層、両方の顧客層がバッティングすることによる機会損失はないのでしょうか。

今西

基本的に、シニア層は平日に時間のゆとりがあるので、ウィークデーを中心にご利用いただき、週末や春休み、夏休みなどハイシーズンにはファミリー層の利用が主体になります。場合によっては、3世代一緒に来られることもあります。こうして年間を通じて安定してお客様に来ていただけることで、90%に近い客室稼働率を達成することができています。
現在、モノ消費からコト消費へのトレンドがありますが、まさに温泉自体がコト消費の典型です。温泉に入るという目的だけではなくて、食事を楽しむ、あるいは大江戸温泉物語グループの特長であるさまざまなエンターテインメント施設で、手頃な価格でゆっくりくつろいで、楽しんでいただけるのも大きな魅力になっています。このように何度もリピートしたくなる魅力を付加しているところを、私たちスポンサーのビジネスモデルとして、「大江戸モデル」と呼んでいます。お客様目線のサービスをリーズナブルに提供できるビジネスモデルなのです。

井上

温泉を中心とした付加価値こそが特長なのですね。そこがホテルリートとの差別化なのでしょうか。

今西

例えば、ほかのホテルリートですと、当然、宿泊の需要がベースになります。観光需要やビジネス需要もありますが、大江戸温泉物語グループの場合は、宿泊施設であっても、宿泊自体が一番の目的ではなく、あくまでも、温泉や食事、エンターテインメントであるということです。この付加価値の高さが、ホテルとは質の異なる需要を捉えていると思います。

井上

それは、今後の展開にもつながりますか?

今西

そうですね。繰り返しになりますが、ホテルは宿泊需要がベースです。温泉施設はエンターテインメントの価値が高く、今後は宿泊施設のない温泉施設もポートフォリオに加えていく可能性もあります。固定賃料が9割以上を占めるという点でも、非常に手堅いリートです。

井上

固定賃料が9割以上とは、非常に手堅いですね。また、お話を伺っていると、長く日本人に愛されてきた温泉が温泉文化として新しいステージに入ってきたということを強く感じますね。

今西

昔からずっと日本人の温泉好きというのは変わりませんし、温泉は日本文化の魅力の一つということもあって、最近では外国人のお客様も増えつつあります。スポンサーや私たちは「大江戸モデル」という新しいビジネスモデルで、日帰り施設を拡大するなど、かつて栄えた有名温泉地にもう一度お客様に来ていただく、あるいは新しいビジネスモデルで温泉の魅力を再発信しています。今後は、大江戸温泉物語グループに限らず、ほかのさまざまな温泉関係事業の方々とお取引ができれば、この温泉リートはもっともっと大きなものになると考えています。

井上

かつて、オリンピックで金メダルを取った選手の皆さんが、日本に帰ったら何をしたいかと聞かれて、多くの選手が「温泉に入りたい」と答えたそうです。こうしたところにも、日本人の温泉に対する愛着というか、DNAがずっと昔から受け継がれていると感じますね。この温泉文化の大衆化、そして地域の活性化のために、このリートが果たす役割は大きいと思いました。

今西

もちろん、高級な旅館やホテルは、独自のモデルがあり、その方向性はすばらしいと思います。ただ、やはり一般大衆的なものという視点では、古くは江戸の時代からお風呂屋さんというのは庶民のものだったわけですから、大衆化というよりは再び大衆に愛される温泉施設を増やしていくということで、これは意義があり、私たちの役割もそこにあると考えています。

井上

多くのアセットタイプに投資しているアメリカにもない、日本唯一のリートがこの温泉リートですから、今後の成長を期待しています。

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